家を建てる流れ

住宅を建てるにあたり、いくら位のお金をかけるかを決定します。
家を建てる際には土地代、建物代の他にも家具やカーテン、冷暖房器具、家電製品といったものが新たに必要となる場合もありますし、手続きや挨拶まわり、知人への連絡、場合によっては地域の風習に合わせた何らかの行事を執り行うこともあるかも知れません。
そういった諸費用を全て計算に入れた上で予算組をします。
これらの全額費用を現金で持っていれば問題ないのですが、住宅ローンを組む場合は借りられる金額と返済期間についても確認が必要です。また、ご自身とご家族の生涯計画の中で、返済していけるのかどうかの確認検討も重要です。

建て替えの場合は不要な工程ですが、総予算の中から土地にどのくらいの金額をかけるかのバランスも考慮しながら決めていきます。
地域環境や駅やバス停からの距離なのど立地条件はもちろん、土地の広さや建ぺい率や容積率といった法的な規制、インフラの整備状況、土地が面している道路の広さや道路に対する土地の幅（長さ）などを確認して、ご自身の希望にあった土地であるかを判断します。
土地によっては建築業者が決まってしまっている物件もありますので、慎重な判断が必要です。
土地が決まったら住宅ローンの事前審査などで実際に希望金額が借りられるのかなどの審査を行います。その上で売買契約をし、土地の所有権移転登記を行い 、金融機関に住宅ローンを申し込みます。

この段階が非常に重要なステップとなります。住宅展示場や雑誌、インターネットなどで情報収集することも良いでしょうが、同時に注意も必要です。展示場を持っていたり、建築現場担当ではないいわゆる営業のプロを雇用していたり、新聞やテレビ、ラジオ、雑誌などに広告を頻繁に出している場合、当然そこに経費がかかっているわけですから、その費用は建築経費の中に多少なりとも含まれます。実際に家を建てた知人にアドバイスを求めたり、非営利で業者の情報を持っている組織や団体の第三者意見を聞くのも良いでしょう。
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お気に召した業者が決まりましたら、建築プランの作成依頼をします。この時点で、敷地にあったプランを立てるために敷地調査を行います。敷地調査では、
・敷地の広さ、形状、勾配（高低差）などの測定
・ガス、上下水道、電気などインフラの引き込み状況
・法的規制の確認
・法務局での登記簿確認
などを行います。
ちなみに、大手ハウスメーカーの場合、敷地調査はすべて下請けの専門業者が行います。調査後には立派な敷地調査報告書がもらえます。かなりの費用がかかっていることが想定されますが、これが無料サービスとなっています。その費用をどこでカバーしているのか、あるいは受注できなかった場合、この調査費用がどこへ反映されているのかと思うと、いろいろなことを想像せざるを得なくなりますね。

敷地調査の結果、敷地の正確な面積や法的規制の有無及び内容が明確になりますので、具体的・実現的な建物のプランが立てられるようになります。この段階で、建築プランの決定に向けたヒアリングが行われます。内容は、
・同居する家族構成
・必要な部屋数とそれぞれの部屋の用途、間取り
・踏まえておいて欲しいライフスタイル
・その他諸事情に伴う要望（バリアフリー、手すり、駐車台数、収納など）
・こだわりたいポイント（キッチンの形状、トイレの数など）
など実際にはもっと細かく多岐にわたります。
また、相見積を取る場合は条件を揃えるために、できる限り同じような内容で出してもらいます。広さや部屋数など、仕様が変わることで比較もしづらくなるからです。

業者によって差はありますが、ヒアリングからおおむね2週間程度で建築プランと見積が提示されます。通常ここまでは無料です。プランが気に入らなかった場合はもちろんですが、その業者が気に入らなかったり信用できなかったりする場合はここでお断りをします。手間も時間も取らせた上に料金が発生する手前で断るのは忍びないかも知れませんが一生で一番大きな買い物をするわけですからここは慎重に検討しましょう。

建築業者が決まったところで、「設計申込」のような名目（業者ごとに名目は異なります）で、仮契約を行います。一般的にはここで仮契約金として10万円程度を支払います。
ここから先の設計は有料になります。
途中で依頼をやめてしまったり、別の業者に変更する場合は、それまでの業務に対する支払い義務が発生します。
しかし、設計がある程度進んだ後であっても、この業者に対して納得がいかなくなるような状況であれば、多少の支払いが生じたとしてもきっぱりと断り別の業者を探すべきでしょう。
また、この段階で、あなたが実際にローンを組めるかどうかの事前審査に申込をします。そして、つなぎ融資の申込も行います。つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間に別のローンを組んで一時的に借入を起こす仕組みです。住宅ローンは竣工している建物に対して抵当権を設定するため、工事請負契約の場合（マンションや中古物件など建物が既に存在している場合と違い）、住宅が完成するまで融資が実行されません。ところが建築の進捗に応じて建築業者に支払いをしなければならないため、住宅完成までの期間を一時的な別のローンで支払いに充当するのです。なお、つなぎ融資はどの金融機関でも扱っているわけではないので、金融機関を選ぶ際にも注意が必要です。

これから建物を建てる地盤の状態を調査します。土地に既存の建造物があり、解体撤去してからそこに新築する場合は測量可能な場所での仮調査を行い、解体工事の後に正式調査を行います。
もし、調査の結果地盤がこれから建てる建物を長年にわたって支えていけないような状態であれば、地盤改良が必要になります。その費用は20万円から100万円前後かかることもありますので、土地から探す場合は極力地盤の良い土地を探すようにすることをおすすめします。

間取りやキッチン、バス、トイレなどの住宅設備をどれにするか、内外装はどうするか、といったことからドアノブやコンセントカバーなどのパーツに至るまで細かく何度も打ち合わせを重ねていきます。

詳細項目の打ち合わせが終わったら、最終的な見積を出してもらいます。
この段階で予算をオーバーしていないか確認してください。もしも予算超過であれば内容を縮小あるいは部分的に割愛するなどの対処が必要かも知れません。
住宅ローンが借りられるから、といっても返済に無理がない範囲での借入が重要です。また、実際にどれだけの融資が受けられるかの確認も必要です。

「請負契約」という形で最終的な契約を結びます。基本的には両者合意の元に契約を交わすのですが、契約約款の中には日常生活ではなかなか使わないような言葉もあり、少々分かりづらい部分も存在します。大きな金額の契約ですので、少しでも疑問点があれば専門家に確認するなど、納得がいくまで内容を確認してください。

住宅ローンの本申込を行います。申込には建物の図面と契約書の写しが必要です。また、申込にあたり、次の費用も発生します。
・手数料：数万円
・保証料：保証人の代わりとなってくれる会社に対し、住宅ローン借入額の0.1％程度を支払います。
・火災保険料：建築する住宅が木造か、耐火基準を満たしているか、またどのくらいの規模の住宅課により金額は変わります。最低でも借入金額と同額を保証する保険金をを借入期間分、一括で支払うためかなりまとまった金額になります。一般的には30万円程度になります。
・生命保険料：返済能力を有する借り手が亡くなったとき、残された家族が残債を支払うための保険です。

建築会社が図面やその他必要書類を揃えて役所に建築確認申請をします。この建築計画が建築基準法の規定による届出が確認（建築基準法に適合している）されていることの証明するものとして「建築確認済の証明」が発行されます。この証明の発行により、住宅を建築することが公的に認められたことになります。

着工前に間取りやキッチン、バス、トイレなどの住宅設備をどれにするか、内外装はどうするか、ドアノブやコンセントカバーなどのパーツはどれにするか、など仕様を最終決定します。契約時点から差違が生じた場合は追加変更契約を交わします。

住宅を建築する土地に古い建造物がある場合、これを解体して土地を更地にします。
解体工事の対象となる物件の床面積が80㎡を超える場合、建設リサイクル法に基づき、工事着手の７日前までに発注者から都道府県知事に対して分別解体等の計画等を届け出ることが義務付けられているなど、様々な手続きが必要です。この手続きは解体業者が代行してくれますが、施主の委任状が必要です。
また、同法により、解体した資材などの処分方法も記録に残すことになっています。この記録も解体業者が代行してくれます。
ただし、これらの法規に違反した場合、解体業者はもちろんのこと、解体工事の発注者（多くの場合は施主であるあなた自身）も罰則を受けるため、記録をしっかり残している優良な解体業者であることを確認した上で業務を依頼することが大切です。

地鎮祭は、着工前に土地を更地にした状態で、工事の安全を祈願して行う、昔ながらの習慣です。地鎮祭は必ずしも行う必要はなく、実際に近年ではこのステップを省くケースもあります。
地鎮祭を行うにあたっては、神主さんに支払う費用が必要になります。

第一段階は基礎工事から始まります。地盤が軟弱な場合は初めに土地改良を行います。
一般的にはこの時点で工事費用の3分の1を支払います。

できあがった基礎の上に家の骨組みを建てていきます。大工さんや職人さん達の労をねぎらう意味で上棟式を行う場合もあります。
上棟式は本来、完成までの間に災いが起きないように願いを込めて行うもので、神主さんを招き、屋根の上で神事を行い、その後は親戚やご近所一同を集めて野餅撒きや直会（なおらい＝宴会）を行う、というものです。しかし現在は神主さんに来ていただくようなことは皆無に近く、棟梁や現場監督が司会をして略式で進めるケースがほとんどです。費用は撒餅、撒銭等を含めて20万円程度が多いようです（直会は除く）。本来のような目的を持った儀式というよりは工事関係者に気持ちよく仕事をしていただくためのおもてなし的意義が強くなっています。

建物が契約通りに建てられているかを確認し、つなぎ融資で工事金額の残金を支払います。鍵を受け取って引き渡しとなります。

住宅の登記を司法書士に依頼します。名義上も自分の家となったところでできるだけ早く、竣工した住宅を担保に住宅ローンを実行します。この資金でつなぎローンを完済し、以後住宅ローンを返済していきます。